售卖660万元房产 一变动让91岁阿婆吃“暗亏”

　　高龄老人随着身体机能和认知水平的下降，面对买房人融资方式之多样、交易节奏之快时，无法清晰识别风险。鹿城区人民法院近日审结的一起房屋买卖合同纠纷中，91岁的王阿婆吃了“暗亏”。

　　不对等的两个“90后”

　　王阿婆有四个子女，考虑到自己年事已高，她准备把名下一处落地房出售，提前把钱分给子女，避免日后纷争。

　　71岁的林老伯（化姓）是王阿婆的大儿子，他联系了房产中介。2022年5月30日，王阿婆在林老伯陪同下，来到中介处，与90后小张（化姓）签订了房地产买卖协议。双方约定，小张以660万元购买王阿婆的房产，6月30日前办理产权过户手续。小张支付购房定金20万元，并承诺于6月30日前支付购房款140万元，剩余购房款500万元通过银行按揭贷款方式支付。

　　眼见就要办理过户登记，小张说融资遇到问题，想变“按揭贷款”为“过户后抵押贷款”，银行利率可以低一点。

　　在中介的“劝说”下，6月24日，王阿婆和小张签了一份补充协议，把原合同的银行贷款变更为过户后抵押贷款。

　　6月30日，王阿婆配合小张办理了房屋过户手续，小张取得不动产证。

　　此后，小张陆续向王阿婆合计支付460万元，200万元的尾款一直不给。今年4月，王阿婆向法院起诉，要求小张支付购房款尾款200万元及利息。

　　法院启动适老型诉讼机制

　　为了突破老年人应诉的“程序壁垒”，鹿城区法院启动适老型诉讼机制，开庭时允许林老伯“陪同诉讼”，负责和王阿婆沟通解释，让她放下紧张焦虑的心情，把真实意愿准确表达出来。

　　“过户后抵押贷款这种支付方式对于卖房人来说风险不可控：买房人只需要支付首付款，卖房人就协助过户，买房人取得产权证后，以房子作为抵押物向银行申请抵押贷款，银行放款给买房人。一旦买房人不守约，卖房人可能面临无法收到全部房款的风险。”

　　庭审时，法官特意放慢语速，用方言反复向王阿婆、林老伯解释补充协议上“过户后抵押”的概念。

　　“如果当时他们和我说了，那我就不会卖这个房子了。”王阿婆听了法官的解释后说，中介在签订补充协议时，没有提醒他们约定变更“银行按揭贷款”为“过户后抵押贷款”会将交易风险变大，反倒是为了促成交易，一直说会为交易“担保”。基于对中介的信任，她才在补充协议上签字。

　　庭审节奏虽然慢，但案件事实查清了。小张作为买受人应当按照约定的金额支付房款，尚欠王阿婆购房款200万元的事实清楚，王阿婆的诉请符合合同约定，依照《民法典》相关规定，法院依法判决小张偿还王阿婆购房款200万元及利息。

　　向中介协会发送司法建议

　　“这个风险完全是可以避免的，中介怎么都不和我们说清楚。”王阿婆表示要起诉中介，解除中介服务合同，并要求免除中介费6.6万元。

　　为了不让老人家因为一件事打两次官司、节约维权成本，基于王阿婆书写有困难，法院受理了王阿婆口头起诉。

　　经过查明，中介只是在“见证人”上盖了一个章而非所谓“担保”，作为居间服务方并没有提示老年人交易风险，提供的居间服务有瑕疵。

　　通过诉前调解，中介表示若今年王阿婆未收到全部购房款，则免除全部中介费，并补偿王阿婆一定款项。

　　几番努力，承办法官联系上了小张，她也愿意配合还款。案件生效后，王阿婆和小张签下和解协议，小张表示自己会尽快筹措资金，在约定时间内向王阿婆支付210万元。

　　“谢谢法官，愿意帮一把、扶一把我们老年人。”王阿婆给经办法官打电话感谢，“如果每个人都能对老年人这么有耐心就好了！”

　　法官提醒，房屋买卖合同看上去“简单”，实际上有很多专业术语买卖双方不一定完全理解并作出正确意思表示。中介作为居间服务方，应当在订立合同的时候尽到提示义务，避免任何一方吃亏。复盘王阿婆卖房的过程，每一个环节的专业人士但凡“多说一句”，可能就不会有这之后的诉讼。为此，鹿城区法院还梳理了中介经营过程中不规范行为，向中介协会发送了一份司法建议，避免像王阿婆卖房时遭遇的问题再次发生。